房地产带租约销售“馅饼”还是“陷阱”

　　呼和浩特的赵先生最近有些郁闷，受其姐袁女士所托，帮忙去办理一下退购房款的事，赵先生原以为只是跑跑腿的事，就爽快答应了，可前后跑了两个多月了，退款的各项手续都办了，钱却迟迟拿不到，每次到退款的公司，办理结息或退款的人都车水马伦，挤满了屋子，有时连句话都轮不上说。

　　缘起两间商铺投资

　　2012年3月袁女士在内蒙古蒙苑房地产开发公司购买了两间10平方米分割商铺，单价每平方米一万元，位于呼和浩特市兴安北路蒙苑国际商业广场B座。

　　按照合同约定，袁女士在购买后，将商铺委托给内蒙古蒙苑国际商业投资有限公司经营，委托期五年。在委托经营期内，前四年每年按购买商铺合同总价款13.5% 的年回报率计算回报，第五年按21%的回报计算回报率。并且特别约定，购买商铺委托经营期满一年或一年的整数倍，即可选择自由退出。

　　由于袁女士是一次性付的全款，当时两间商铺的年回报公司给予直接扣回两万元的政策，实际支付18万元，并与当年年底前顺利领到剩余的7000元。

　　可是，其后的两年开发商一拖再拖，袁女士就再也没有拿到一分钱的回报。

　　回报兑付不及时引不满

　　今年8月末，《中国质量万里行》记者随同赵先生进入位于呼和浩特市新安北路的蒙苑集团，办公楼内负责办理结息的办公室当时并没有负责人，屋内挤满了前来办理结息或退款的业主，还有很多业主在楼道内，大家等待之余交流最多的是各自是否拿到返还的利息，还有对蒙苑国际的指责甚至是谩骂。

　　一位年龄在60多岁的花白头发老大娘与屋内的人讲述着自己的辛苦。老大娘共购买了两套，在一年前退掉一套，现在剩下的一套还没收到约定的回报。“两年了，我坐公交车几公里，天天准时到这里，比这里工作人员都准时，我都快成这里的优秀员工了”，老大娘跟屋里的人说。虽然辛苦，老大娘高兴的是自己一套商铺成功的退掉了，得到连本和回报一起的收入。

　　另一位先生则是有空就会来到这里，看看什么时候能拿到到期的回报，看到新来的赵先生和随同的记者脸孔陌生，就主动聊起来，打听投入了多少钱。就这位先生介绍，他一共投入50多万元，是购买商铺比较早的，以前陆续能收到返给的回报，但是近一年来，该返的回报却总被拖。这位先生直言不讳，“蒙苑国际把大家买商铺的钱都挪用了，当时就是为了融资，现在是用后来买商铺人的钱还以前的债，要是一下都退款，蒙苑根本没有钱。”

　　更有人直接指责蒙苑集团及负责人“都是大骗子”。但是指责归指责，人们还是有空就来这里等着负责人上班，希望能早点拿到该给自己的钱。

　　《中国质量万里行》记者在这里发现一个事实，就是购买了商铺的人，大多不能说明自己所购商铺的准确位置。

　　带租约销售新销售模式

　　杨青坡，内蒙古蒙苑国际商业投资有限公司的聘任法人代表，具体负责返给购买商铺客户的租金回报和一些客户退款事宜。

　　杨青坡向《中国质量万里行》记者介绍，蒙苑集团实行的是带租约式销售模式，完全不同于常见的商铺分割后“售后返租”式销售，是一种新的销售模式。这种模式是开发商在开发过程中，已经跟多家连锁销售企业达成商铺整体租赁协议。客户在购买商铺前商铺已经有了租约，这就保证了客户的回报，避免了投资存在的风险。

　　据了解，蒙苑集团已售的A座和B座商铺以及在售的C座中福广场在售前都已整体出租，租户是居然之家、华联超市、国美电器和银行等一些大型连锁企业。

　　拖欠客户房租回报事件，杨青坡承认近一年来是存在拖欠现象，但也在陆续兑付，一些确实因特殊原因需要资金，无论是回报金额还是退出，蒙苑集团都给予特殊照顾，及时办理。

　　对于拖欠客户房租回报原因，杨青坡有着难言之隐，蒙苑集团承建的一些需要先期垫付资金的项目，本来已经竣工，达到交工结算标准，却迟迟不能结算，资金无法回笼，再加今年房地产市场疲软，导致资金周转紧张。

　　“如果按照正常情况，蒙苑集团的实力和经营能力按约支付返租回报不会有任何困难”，杨青坡说。

　　被外界质疑非法融资

　　《中国质量万里行》记者了解到，在外界知情人士眼中，蒙苑集团分割销售商铺，目的就是为了融资，并且根据有关规定，涉嫌非法融资。

　　光明(化名)曾一直关注内蒙古蒙苑国际商业广场分隔式商铺销售情况。他说，蒙苑采取画格子销售从2011年开始，画了多少位置购买的人并不知情，由于是返租，购买人并没有在意自己购买商位的准确位置，所以卖了多少也不知情。由于每个销售单位较小，都是10万元到29万元之间，返租周期也长短不同，所以易于周转。

　　相关部门公布的房地产行业非法集资主要表现有，一是任意分割拆零、向社会出售不能确定具体位置或不具备独立使用功能的房屋或特定空间;二是承诺售后高额返租、无风险保底回报或原价(增值)回购等诱导方式销售房地产;三是违规吸收社会公众资金，进行房地产开发。

　　售后包租等销售形式含有融资或者变相融资的内容以及房地产升值或者投资回报的承诺，涉嫌违反建设部《商品房销售管理办法》第十一条及国家工商总局《房地产广告发布暂行规定》第十六条等有关规定。

　　建设部《商品房销售管理办法》第十一条规定：“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。”第十二条规定：“商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。”

　　国家工商总局《房地产广告发布暂行规定》第十六条规定：“房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺。”

　　高额回报“馅饼”还是“陷阱”

　　业内人士介绍，售后包租等销售形式存在五大风险隐患，对开发商和购房者都具有很大风险，一定要强化风险防范意识。一旦项目运作的某一环节出问题，导致资金链断裂，开发商容易滑入非法融资的深渊，购房者则造成巨额损失。

　　售后包租等销售形式存在很大的风险隐患，一是可能存在欺诈，开发商在以所开发的商品房屋为担保取得银行贷款的同时，向购房者销售该项目，有的甚至是携款逃匿;二是开发商融资或变相融资后，将资金挪用到别的项目上，一旦项目运作的某一环节出问题，会导致资金链断裂;三是项目建成后经营不善，无法达到预期的收益水平，没有现金流兑付;四是所购商品房屋位置不确定，无法办理房屋所有权证;五是往往涉及复杂的权利关系，易引发债权债务纠纷等。

　　据了解，一些城市以售后包租方式销售的项目因上述原因，已经无法兑现销售时的承诺，引发了纠纷。

　　业内人士建议广大消费者切勿瞄准高收益率，听信一些片面的误导性宣传，盲目跟风以售后包租方式投资于房地产。要正确甄别相关的宣传信息，做深入细致的市场调查，对市场变化、所投资项目的收益能力及投资面临的潜在风险要有客观、理性的判断，建议最好借助房地产、法律等方面的专业咨询机构和专业人士的力量，做出正确的投资选择。