经过这一轮的楼市波动后，近期有不少购房者反映：尽管不少价格较低的楼盘是在真正热销，但也有个别项目的热销———涨价———热销是开发商制造出来的。“托关系”、无期限排号、“提前开盘”、网络团购等成为其操纵市场的手段。 手段1 “买房要托关系” 真相：先囤优质房源，制造供不应求效应 朝阳路附近某楼盘上月推出了一批中小户型。开盘当天，不少人发现，100余套房源中，7楼以上的很多房子及南向户型都已经“有主儿了”，开发商解释为“内部已经有人买下了”。 一直有意购买该项目的陈先生(化名)说，他在销售员“有没有关系”的提示下发现了一个问题：开发商手上还有一部分可以销售的户型，需要找熟人去打招呼，然后再卖给“关系户”。“更可气的是，我后来和几个最近都在买房的人聚在一起说起这个事情时，才知道大家都被告知要找关系才能买到房。结果随便找个所谓的关系基本上都能买到。而且，不止这一个项目这么做。” 陈先生说，他们发现，开发商是先根据客户积累的状况，预留了一些优质的，肯定能卖得出去的房源，然后迎合买房人买涨不买跌的心态，制造出供不应求的效应。“这样一来，大家就觉得现在楼市的供应非常紧张了，会不会又涨价，有些人就慌乱了。” 一位业内人士介绍，在过去房价较低并且投资客较多的时代，“托关系”这种手法比较多，甚至有一些是假按揭，然后转手高价炒出，属于销售员或者开发商私下炒房的一种方式。目前楼市价格已经处于高位，且投资客基本没入场，转手炒卖的可能性不大了，但这种变相囤积房源会影响购房者心态。 手段2 “排号才能买到房” 真相：打探市场，制造火爆场面 不限时间、不限人数的排号，是开发商惯用的营销手段，这样做的目的无非有两个：一来能在放量之前打探市场，摸个底做到心中有数；二来能制造一些“虚假繁荣”，让购房人总觉得自己可能买不到最好的房源。 春节过后，市场回暖，抢房号又成了售楼处前一道别样的风景。一些购房人为了排到靠前的号码，不惜动用家里的保姆，公司的员工，在售楼处门前彻夜排队，市场再次出现了“一房难求”的局面。 3月底，刘女士看好了位于东三环附近的一个楼盘，为了排到一个号，她专门请了半天假，终于如愿以偿地排到号，是400多号，但是这次放量只有200多套房子，所以她还要继续等待下一批房源出来。 买套总价上百万的房子还要排队？想买套房子真的那么困难吗？ 一位不愿具名的业内人士告诉记者，为了让开盘当天人气很旺，开发商事先都会做足功夫。排号就是开发商打探市场的一种方式。如果排号人数多，开发商在最终定价时会有所提高；另一方面，火爆的排号场面可以制造“虚假繁荣”，变相炒作项目，引发购房人盲目哄抢。“其实很多商品房项目的放量是很充足的，只不过‘排号’这两个字对购房者来讲太具吸引力，看到放号，就怕房子少。所以购房者大可不必过于紧张。” 手段3 千组客户只开200套 真相：封楼封户型，制造卖得快印象 紧控房源的手段有几种，有的“封楼”，有的“封户型”，无非是想把不太好的产品先消化掉，好的留在后面涨价卖，制造供不应求的场面。从目前北京楼市的现状来看，大多数开发商还是会选择分批放量的手段来控制供应量，并结合积累意向客户的办法，制造房子稀缺的假象，来实现利润最大化。 “几百万买房，挑都没得挑。”陈先生看好北部某项目的一个户型，可是还没正式开盘，售楼人员就告诉他，该户型已经卖完了。有点慌了的陈先生马上托朋友找关系，问到同样的户型的房子还有一套底层的。 买还是不买成了让陈先生非常焦虑的问题。陈太太登录北京房地产交易管理网后发现，该项目最新开的房源只有200多套，拿到预售许可证的房源加起来也不过500套，而开发商告诉他们有意购买的人至少有1000多组。“但是开发商还有好几栋楼暂未办理预售许可证，很明显是压着房源不卖。”陈太太说。 据业内人士透露，一般来说大多数楼盘在推新房源前都会通过来访、电话来统计意向购买人群，然后在推新房源时会比买家数量少15%-20%。即意向客户100组，就只开80套，以营造热销场面。“陈先生所说的那个楼盘，其预留空间居然高达70%以上，而且还是分批入市，难怪卖得那么快，销售率高了。”该人士这样表示。 手段4 “提前开盘”跟风 真相：单价较高的房源买家并不多，不需要提前开售 提前开盘在北京楼市已经多年没有见到了，先是开盘时间迟迟不定，好不容易定下来了，就要求客户购买贵宾卡，或者缴纳诚意金，然后再通知买房的人说提前一天开盘，主要是因为人太多了，不得不开盘销售。 最近一直在东部看房的张女士(化名)表示，东四环若干楼盘都出现这样的手法。“有一个盘差不多是尾房，价格较低，想买的人很多，所以提前开盘。但过了不久，同区域有两个楼盘也告诉在售楼处做过登记的买家要提前开盘，说是‘人很多，房不多’。但据我了解，这两个楼盘的单套价格都较高，并不会有太多人买。我感觉这是互相抄袭营销手法。”张女士说。 张女士表示，无论是接到通知去买房的还是没有接到通知而扑空的，都会产生一定的压力，即担心房价又要上涨。 最近在某楼盘售楼处，记者也看见一对青年情侣，因为楼盘提前开盘而没有买上，俩人在售楼处门口吵了起来，看来提前开盘的心理影响还是很直接的。 记者就个别楼盘“提前开盘”咨询了某近期开盘项目的销售经理。他表示，近来开发商提前开盘的现象的确比较明显，一方面可能有炒作的嫌疑；另一方面，确实有些楼盘因为前一段时间不景气减少或流失了销售人员，人手不够，在房子能卖出的前提下，将有诚意客户通知到场，提前开盘。后一种情况是可以理解的。 手段5 “看房团”造人气 真相：网站团购制造人气，但成交率很低 在北京楼市比较冷清的时候，看房团是最热闹的，比如，温州看房团、山西看房团以及曾被质疑的富豪专程包机看房。随后，北京市场上出现了较大规模的本地人看房团，正是在这样的几轮大规模看房团过后，楼市开始进入了回暖期，而近期开发商接待看房团的次数和规模与一个多月以前相比，已经是不可同日而语了。广渠路一位开发商表示，当初青睐看房团，确实是有这样的考虑，让冷清的市场增加一些信心，让回暖的市场更加有人气。而据业内多位人士透露，通过网络团购或看房团成交的数量很少。 该开发商表示，多年的销售经验表明，买房人有很强的从众心理，这个市场一旦停下来，重新启动比较困难，但一旦启动起来，开发商慢慢助推，就会呈现加速度的效应。“应用看房团这种工具，就是看到了其带来的这种加速的效应。目前楼市已经整体回暖了，这个加速工具的价值也就降低了，如果市场出现波动，还是会考虑引进这样的方式。” ■ 记者手记 波动后的楼市禁不起假热销折腾 排号认购、夸大成交数据等方式是不少开发商惯用的营销手段，这与楼市销售的好坏关系不大。不过，多数开发商还是喜欢在整体热销的情况下，制造自己项目也热销的局面，因为这样是借势，不易穿帮。 目前，北京楼市虽然交易量有所回升，但房价仍处于起伏波动期，是属于最不稳定的时候，楼市可能会出现急转直上或直下的可能。因此在这个时候，真相对于不少人的购房决定显得非常重要。 目前市场走势还无法做出判断，楼市主流的方向也并不是已经回暖并稳定。如果在这个时候，个别开发商制造假热销，对市场传导出来的负面影响会是非常巨大的。首先，它传导给购房者楼市普遍热销的错觉，会导致他们盲从性的恐慌性购买。如果未来房价再次下降，那么在此轮假热销蛊惑下而买房的人，则会成为其造假的牺牲者。而且，背后还隐藏着日后购房者因高价购买而带来的维权行为。 除了对购房者造成错误判断外，这种假热销还会误导一些开发商，错误地认为楼市已经回暖，购房者云集，市场大好。这样的话，他们会采取提价的方式销售，结果最后出现再次的房价虚高，楼市再次陷入滞销局面。 现在的市场是禁不起太多波折的，希望那些热衷于制造假热销的开发商慎重行事，不要毁了整个楼市逐渐出现的暖意。