育蕾小区“房中房”改造比较普遍。中介人士认为，政府加大力度取缔“房中房”物业或会利好租赁市场。 据报道，广州已制定了“房中房”专项联合整治工作方案，力争在今年基本解决投诉强烈、治安消防隐患大的“房中房”，实现九成以上的出租屋无“房中房”，并明确要求中介公司不准承接房中房的租售业务。中原地产市场人士表示，政府加大力度取缔此类物业或会利好租赁市场。同时“房中房”被“封杀”，使一房或单间的需求加大，导致其租金上升或租客转为合租，有机会带动两房、三房的租赁成交。地产人士认为，“房中房”安全隐患非常大，政府要整治必须有一个更明确更强硬的法规出台，期待“房中房”专项联合整治方案早日公布。 一位曾租住“房中房”的租客告诉记者，他选择“房中房”是看中单门独户的优势，不需要与人合租，隐私性好。他理解政府禁止“房中房”的苦心，但如何才能以较便宜的租金满足像他这类人的租金需求呢？“房中房”有着怎样的前世今生？“房中房”是如何改造的？带着这些问题，本报记者做了一番调查。 “房中房”积患已久，监管难度较大 中原地产东洲分行营业经理何国荣表示，其实一直以来广州市都禁止“房中房”的出租，并有相关处罚规定，但从未有业主因改造“房中房”出租而被查罚。近日政府有关部门再次强调要整治“房中房”，仍未能引起这部分业主的重视。而且业主改造“房中房”的费用相当低廉，赚取的租金远高于普通住宅出租。而要将房改房重新改造回普通住宅，则需要花费大量的金钱。业主权衡过个中得失，宁愿冒着被处罚的可能，也要出租“房中房”物业。 中原地产暨南分行马昭权表示，之前相关部门到区域内小区派发传单，规定检查中发现的“房中房”业主要恢复住宅的正常规划。但由于没有一个明确的法规和后续跟进，最终对“房中房”的整顿是不了了之。政府机关亦存在查证难，所以从根本上很难遏制“房中房”的现象。马昭权说，经改造的“房中房”物业，其成交价比同类型未改造的物业要高20%，原因是业主将装修改造的费用一并算入，而买家购置该物业也是继续用于出租，无须对房屋作改动。 中原地产市场部人士认为，新政策中明确中介公司不能从事出租“房中房”的业务，对一些大型正规中介公司会起约束作用，但对于个人之间的交易或一些小型中介，仍比较难监管。 记者调查：一个两房改成5个单间 满堂红置业专家表示，广州改建“房中房”现象由来已久，天河、海珠、越秀、荔湾等中心城区都有“房中房”存在，另外广州各大批发市场因租赁需求量大，滋生了不少“房中房”现象。 在广州天河南一路沿街都贴着“单间和一房一厅出租”宣传单，价格800~1200元不等，这些小广告大多是经改造后的“房中房”。有的是“N+1”的格式改建，将房和厅改为独立的小单间，像两房一厅改成3个独立的小单间，这种还基本保持原有房屋结构，而最离谱的是将一间七八十平方米的两房，间隔成5个单间，厨厕一体，没有阳台，房间大小只能放下一张床和一个电视柜、一个衣柜，每个单间都装了门和独立电表。目前体育西一带的六运小区、育蕾小区等楼梯楼一房租金要1500元/月，这种月租1000元左右的小单间的确有一定吸引力。 租客自述：不说真不知道房间改造过 顾先生曾经在蓝色康园租过一个“房中房”，他告诉记者，若非地产人士，一般人还真不知道那个房间是“房中房”。当时业主还“大言不惭”地告诉他，房子从开发商买来时就是那样，他一买就买了两个单位。顾先生说，蓝色康园一房一厅的房子租价为1800~2000元/月，改造成两个套间后，每个房间可以租到 1300~1500元/月，收益提高50%。 顾先生向记者描述了他租住的“房中房”概况。两个“房中房”合起来是一个建筑面积40平方米的一房一厅单位，这种户型厅出阳台，而房也有一个阳台，入门处左边或右边是厕所，厨房却是位于房间的旁边。他说，业主把厨房改造成厕所，污物排入下水道，打通房间与新改造的厕所，成为一个套间。厅与原本的厕所之间的隔墙也打掉，连成一体成为另一个套间，于是一房一厅就巧妙地改造成两个单间。顾先生说，“房中房”业主熟谙此道，每个房间都装有电表，独立核算电费，每个房间的门都是铁门，与独立的一个房子无异。由于单位内两个单间互为独立，业主可以委托中介出租两个房子，而不需要专门找人合租。他说，当时他与一个同学合租这个单位，他觉得，就算住在另一个房间的是陌生人也不害怕，因为大家是有铁门隔开，安全性较强。租用蓝色康园的这个“房中房”，顾先生认为，住“房中房”最大的不便是不能明火煮食，因为厨房荡然无存，只能用电来煮食。 顾先生在广州有着多年的租房经历，本身又从事地产行业，他因工作之便见识过不少“房中房”格局。他说，“N+1”的改造方式不算太过分，有的改造还浑然天成，难以察觉。不过，最离谱也是最危险的是一个七八十平方米的房子改成5套间，分装五个电表，若五个房间都住满人，楼面承重负荷与电表负荷过重都可以导致危险。 中介看法：“房中房”租金多收一两倍 满堂红研究部主任沈锐培认为，造成广州“房中房”泛滥的主要原因有两个：一是业主出于牟利的目的；二是市场对单身公寓的巨大需求，可以说“房中房”现象是利益与市场双结合的产物。广州目前三房单位平均租金约2000~2500元/月，如改成5套带卫生间的小套房，月租金可达4000~5000元，是正常租金的两倍。另外，工薪阶层都希望有自己的私密空间，因此一房单位最受欢迎，目前广州一房单身公寓供货量并不大，不能满足目前市场的需求，而且租金不低，中心区一房在 1500~2000元/月左右，稍差的要1200~1500元/月，这对于工薪阶层是不小的负担，而月租1000元不到的小单间正符合工薪族的要求。 中原地产东洲分行营业经理何国荣介绍，体育西、天河南一带“房中房”租赁物业相当多，不少业主愿意将物业间隔成“房中房”出租，获取高额租金收入。如天河南小区内两房租价约2000~2500元/月，若将物业间成3至5个单间，以1200~1500元/月出租，业主起码可多收一两倍的租金。 如果“房中房”彻底被禁，租赁市场一房公寓的需求量越来越大，但是放盘数并不多，需求不平衡导致租价不断看涨。满堂红成交数据显示，租赁市场一房供求关系是最紧张的，而且价格也最高，40平方米以下户型平均租金35元/m2/月，而广州住宅平均租金仅27元/m2/月，高出近三成。市中心普通楼梯楼一房租金 1200~1500元/月，较好的1500~2000元/月，个别高档公寓达2000~2500元/月。如果“房中房”遭禁，将有大量的一房租赁需求流入市场，届时一房单位供求就更加紧张，导致租金上涨。大部分租客因无法承受如此高的租金，可能不得不放弃私密空间，找人一齐合租。