亿购房款遭遇房产陷阱

在宁波市中心，有一个被誉为“中山路头等舱”的“东方名庭”楼盘，它的开发商是当地一流的宁波银亿房地产开发有限公司。然而，90多位业主总共花了超过一亿元的购房款，等待了近三年的时间，依然没有等来属于他们的房产证，一头雾水的业主其实已经掉进了开发商的陷阱。

开发商承诺商品房可办产权

据“东方名庭”业主余先生介绍，该楼盘位于宁波市中兴路588弄。2007年11月，银亿房地产公司对“东方名庭”开盘销售。当时，“东方名庭”产权属于这块土地的使用者中国东方航空公司浙江分公司，开发商声称房产证可以做的，大家纷纷签购房协议并掏钱下单。

协议明确“东方名庭的产权属于东航浙江分公司，银亿房地产公司负责开发和销售。”也就是说，银亿房地产公司对外销售“东方名庭”时，这些商品房的产权依然在东航浙江分公司手中，但当时售房人员向消费者仍承诺，产权过户很快就能办下来，这样陆续有近百位消费者购买了“东方名庭”的房产，房价总额超过一亿元。

购房款成“往来款”埋下陷阱

“老百姓想法很简单的，总认为钱交了房子就是我的了，加上银亿的品牌，也会使开发商会把房产证做出来的。为此，感觉产权从东航浙江分公司转到银亿房地产公司，应该很容易。”同为业主的乐先生说，协议上还明确“2008年12月31日前办理房产证”，但银亿房地产公司没有按协议办事，业主多次与开发商协商均未有结果。

乐先生花170万元购买的商品房，拿到的不是正式发票而是收据，开发商与他签订的也不是购房合同而是协议，更蹊跷的是开发商在给业主的收据“款项内容”上不是购房款却成了“往来款”。直到业主们为办不了房产证纷纷投诉后，开发商的工作人员才给出“当时协议上跟你说的很明白啊，这不是预售许可证的问题，跟预售房的操作不一样；和正常售房比，我们这个项目的确是不正常，发票开不了购房款”等解释。

商品房交易没有经过房产局

既然是商品房，银亿房地产公司为何在还没有获得土地证和房产证的前提下就开始售房了呢？这样一个不正常楼盘，是如何通过主管部门的审批的呢？令人意外的是，业主们投诉到了宁波市房产管理局才发现，“东方名庭”项目的这块土地，当时是宁波市划拨给东航浙江分公司使用的，根本没有在房管部门审批、备案。

对此疑问，宁波市房管局开发处张辉向导报记者解释，“这个项目从头到尾不属于我们管，不是房产开发项目。去年我们就知道这个事情，却无从下手，手续不在我们这里办。这不是涉及一个房产公司的事情，还涉及到东航浙江分公司的问题。”

一方面，银亿房地产公司在无产权的情况下，违规销售“东方名庭”，与近百位业主产生涉及超过一亿元的产权纠纷，拖了近三年时间，银亿房地产公司仍然没有为业主办出房产证。另一方面，银亿房地产公司依然可以公开销售这个楼盘。在“东方名庭”售楼处，工作人员告诉导报记者，如果要买房，至少付50%的房款；而要现在入住，更要全额付款。

售楼处工作人员还信誓旦旦地承诺，“今年解决与东航浙江分公司的纠纷，就能办出房产证。”导报记者问怎么解决纠纷？一位女工作人员说，“产权从东航浙江分公司转到我们手里，再从我们这里转到业主手里，不是二手房也可以办证嘛。”导报记者追问到底什么时间能够办出房产证？另一位男工作人员附和说：“反正今年可以做出房产证。”

从2007年11月“东方名庭”开始销售到现在，近三年的时间里，宁波市房地产的主管部门一直都未叫停，也一直不想介入其中。而消费者们也是多次向相关部门投诉，向开发商求证，依然毫无结果。“（东方名庭）公开销售以后，政府、城乡建委他们应该知道的，他们不管，损害的是我们老百姓的利益。房子产权不是我的，万一东航浙江分公司将这里（“东方名庭”）的产权抵押给银行，我们怎么办？”同为业主的屠先生不无担忧地说。

“东方名庭”销售有违相关法规

浙江天杭律师事务所副主任蒋国忠律师在接受导报记者采访时认为，本案中，开发商与业主签订的协议应当视为有效合同。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，双方所签协议书具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款（本案中出卖人按“往来款”收受），该协议书可认定为商品房买卖合同，无须双方再签订正式的商品房预售合同才能视为商品房买卖合同。

蒋律师还说，本案中，宁波市房产管理局未向开发商颁发商品房预售许可证，开发商却擅自销售商品房。根据《城市商品房预售管理办法》第六条：“商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。”等相关规定，开发商已涉嫌构成违规，应当承担违约责任。据此，业主们完全可以拿起法律武器进一步维护自己的合法权益不受侵害。