“一房四证”遇上限购令业主无法得到贷款买房

本报讯 (记者刘艺明)买一套“叠加别墅”、“联排别墅”，竟要办4个房产证，这样一个房地产商为了规避国家政策而耍的小手段，却因为遇上了限购令濒临“破产”。一帮买家因为政策变动从而无法得到贷款买房子，他们于是一纸诉状将开发商告上了法庭，近日，南海法院一审判决业主胜诉。

购房：

买“拼接别墅”要分4个证

去年4月，南海区某房地产开发公司的300多平方米别墅单位因地处城市中央、环境优美、交通便利，林女士看了之后爱不释手。不过，深入了解后，林女士发现这套别墅竟然是典型的“拼接别墅”，必须分4个房产证出售。

所谓的“拼接别墅”，可以说是房地产业内人士所共知的“潜规则”。是规避建设部“70/90”政策的一贯手段。林女士对“一房四贷”也表露出了自己的担心：“现在国家房贷开始收紧，4套房子银行能贷吗？即使能贷，但首付4成，我负担不起。”

“一房四证都能做到首付二成，且还能省下一大笔豪宅税呢。”售楼小姐的解释，打消了林女士的顾虑。当月11日，她与房产商签订购房确认书4份，约定以总价432.5万元价格购买别墅一套，房款采取按揭方式。林女士应在签订确认书后3日内与开发商签订买卖合同，并于签订后两日内首付20%房款。签约后，林女士支付了10万元保证金。

转折：

“一房多证”遇上了限购令

就在林女士和曾先生购房后6天，房产新政“国十条”颁布实施，明确对贷款购买第二套以上房屋的家庭的贷款条件进行严格限制，将二套以上房屋的首付比例提高到了50%以上，利率也大幅增加，甚至限制购买第三套商品房。同年6月8日，广东出台配套细则，要求严格限制购买第三套以上住房贷款。

“一房四证，银行不给贷款，我们只能退房！”林女士找到了开发商时，开发商却态度大变，称贷不了款不是开发商的过错，不可能返还保证金、购房款。同期购房者纷纷找到房产商要求退房退款，但均遭拒绝，无奈之下，十几名购房者将房产商告上了法庭。

争议：

是否属于重大情势变更？

在庭上，林女士认为，在签订购房合同时，她无法预见国家金融政策的变化。国家停止发放第三套按揭贷款属于重大情势变更，致使原、被告均无法按照原来合同约定继续履行合同，必须解除合同。

被告房产商代理律师则坚决否认房产新政在类似案件中可作为重大情势变更适用。他认为，限购政策出台后还有一段缓冲期，国十条的颁布时间是4月17日，而广东细则颁布时间是6月8日。所以，涉案原告在4月初购买涉案房产其按揭贷款申请并未受到上述国家政策的实质性影响，银行完全可以向其发放按揭贷款。

此外，被告房产商还出示了其与林女士签订的确认书，该条款约定，若林女士未按约定交付全额首期款、物业专项维修基金及按揭等相关费用，或未按约定签订《商品房买卖合同》及其补充协议的，房产商有权解除本确认书，且保证金不予退回并可以不通知原告而将该物业另行出售。

判决：

房地产公司行为明显不当

南海法院认为，被告房地产公司均以“叠加别墅”、“联排别墅”形式分别向多人同时销售该楼盘相连的4套房屋，但国土资源部于2003年9月曾发文停止别墅类土地供应，因此房地产公司的行为明显不当。

此外，开发商为吸引顾客，提供灵活优惠的贷款条件，违背了国家相关信贷政策规定，还与买家签订保底条款，在未能确定付款条款能否实际履行情况下进行补充约定，明显加重对方的责任。

据此，近日南海法院依法作出判决，判令被告返还原告林女士保证金10万元，返还曾先生已交购房款205265元和维修基金18552.65元。

据了解，今年以来，佛山市南海区人民法院已受理了61宗因限购引发的退房纠纷案件。