商改住高公摊小产权房 合肥低价盘陷阱曝光

在限购、限贷、加息等政策的多重压力下，对于合肥的购房者，尤其是刚需来说，价格变成了首要考虑因素。不少了解购房者心态的开发商，近期纷纷推出打折、促销、特价房等优惠活动，让利于民；也有一些开发商，利用购房者的这种求低价的心态，玩起了花招。合房网今日揭秘合肥楼市三大坑爹低价陷阱，提醒购房者在选房时要注意。

TOP1 商改住

坑爹指数：五星

住宅均价近8000元/平的蜀山区，有住宅只卖3500元/平？说给您，您肯定不信。但还真就有楼盘这样卖。只不过，这个楼盘是个伪住宅，是个商改住的项目。

近日，家住蜀山新产业园区附近的熊女士爆料，位于合肥市蜀山新产业园区，由合肥润星置业投资有限公司和合肥万屹置业有限公司开发的“未未来”住宅项目，售价仅3500元/平，比周边楼盘每平低出数千元，置业顾问再三表示是住宅项目，有房产证，但是她还是不放心。

后经相关媒体涉入调查后发现，未未来原是写字楼项目，50年产权，只能用来办公，开发商却在利益的驱使下，擅自改变其用途。

合肥事房管局相关负责人表示，依据《中华人民共和国土地管理法》的规定：建设用地经依法批准后，用地单位就不得擅自改变原批准的土地用途，擅自改变的则构成了非法改变土地用途的违法行为。

“未未来”楼盘的这种做法，叫做“商改住”，在合肥也并非首例，因为工业拿地的价格很低，往往只有普通楼盘的十分之一，所以在利益的诱惑下，开发商将50年产权的工业项目拿来当住宅卖。

温馨提示：

“商改住”无法迁入户口，无法就近入学；无法实现普通住宅的交通、教育、医疗卫生等多种公共配套设施；水费、电费和物业费等比普通住宅高；转手销售时，相关费用也按商用来计算，其转让契税为4%，而普通住宅转让契税为2%（不超过144平方米），同时，“商改住”转让时还要征收营业税、土地增值税等。业主还有可能遇到楼盘通不过竣工验收、难以入住、拿不到产权证、难以过户等风险。

TOP2 小产权房坑爹指数：四星

近期，在瑶海区龙岗上班的刘杰，在单位附近看中了一套二手房，一套90平左右的三室，户型采光都挺好，仅需20多万，他很是心动。只是在他要求查看产权证时，房东告诉他说，产权证是集体的，让他心里犯嘀咕。

经过记者调查发现，小刘看中的那套房子属于小产权房，属于违规建设。

业内专家告诉记者，“小产权房”是一些村集体组织或者开发商，打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋，或是由农民自行组织建造的“商品房”，产权证由乡镇政府而不是国家颁发，并不真正构成严格法律意义上的产权。小产权房在合肥，尤其是在一些城乡结合部的地区，还是满普遍的，一般房价只有普通住宅的一般左右，对一些急需买房，却又缺少资金的年轻人来说，很有吸引力。小产权房住起来合肥一般房子无异，但是隐患很多，建议小刘不要购买。

隐患分析：

1 小产权房无法办理正常过户登记，合法权益难以得到保护。

2 由于不受法律保护，小产权房博取赔偿的空间缩小，而作为违法建筑被强制拆除的风险加大。

3 由于没有纳入监管体系，小产权房的建造全凭建造商喜好，很容易出现质量问题。

TOP3 高公摊坑爹指数：三星

和前面两个违法违规案例相比，高公摊的楼盘在合肥更加常见，尤其以小户型公寓居多。

王思4月份看见蜀山某公寓广告上宣传“零公摊”很是心动，但是受大政策调控影响，王思同多数购房者一样陷入观望之中。前几日王思又前往通和易居售楼部看看价格，在不经意间得知公摊为29%，让其郁闷的是在之前4月份去楼盘咨询时置业顾问告诉她说公摊是23%。置业顾问让王思放心，无论公摊比例多大最后交房时都等于零公摊，甚至负公摊。但是李大哥很疑惑，难道公摊可以随便改变吗？

相关媒体介入后，该楼盘置业顾问表示，有可能是因为推出的户型不一样，所以公摊可能有所改变。开发商考虑到公摊过高，所以在提交设计之初就对外宣称现在除去阳台那部分全赠送的面积只是做半封闭，也就是只能赠送一半，但是后期要交房的时候开发商会把它全封闭当做全赠送的面积交给客户。这样一来，赠送面积与高公摊相抵，就等于零公摊了。

对于此种解释，安徽徽都律师事务所的王女士表示，当下合肥楼市，改半封闭为封闭空间的情况很多，如果在法律允许的空间内进行改造是可以的，关键是购房者在购买时要明确一下开发商当初承诺的本封闭空间最后全赠送会不会中途变卦，导致在最后交房时让购房者交纳这部分面积的全额资金。

温馨提示：

目前比较标准的公摊系数为多层住宅公摊率在7%—12%左右，小高层住宅公摊率在10%—16%左右；12到18层的高层住宅公摊率在14%—20%左右；18层以上的高层和超高层住宅公摊率在16%—24%为宜。公摊过高，会导致实际可用面积缩水，购房者在购买小户型公寓时尤其要注意，比如64平米的户型以29%的公摊计算，这意味实际可用套内面积仅有46平米，低总价可能会成为高公摊的牺牲品。