地产巨头大多弹尽粮绝 不计成本融资深陷困局

产行业记者吴华

核心提示

在“限贷”、“限购”、“限价”三条战线同时作战的中国房企，眼看将今年的战事拖到“金九银十”，静待本两月的突击销售和回款以缓解“粮草”之困，不料关键时刻却始料未及、风云突变。

虽然前三季度销售情况同比尚属乐观，但万科[简介 最新动态]、金地[简介 最新动态]、保利[简介 最新动态]等几家A股龙头房企近期公布的9月销售数据却显示，龙头房企在9月销售金额同比普遍出现了明显下滑，这加剧了房企资金链逐渐恶化的趋势。

为了应对这一困局，近期房企通过卖地、卖项目、卖股权等来融资的行为集中爆发、“花样百出”，这也从侧面反映出当前房企现金流正遭到越来越严峻的挑战。

素来有地产融资风标向意义的绿城集团，则在这个时候扇动“蝴蝶翅膀”，其近期陷入银监会调查传闻后，不但自身股价急泄降至两年多来低位，深沪两市及港股房企股票也随之跌声一片。

紧接着，10月15日，财政部官网发布了《中华人民共和国财政部会计信息质量检查公告》，包括多家名企在内的17家房企陷入此次检查风暴，涉及财务数据不实、信息违规、信息披露不充分等问题，房企们的资金链问题再次被推送至风口浪尖、昭然若揭。

华创证券首席经济学家巴曙松指出，在当前资金、政策等多重因素下，房地产行业的中长期“洗牌风暴”料将加速，而即将到来的第四季度，这一局面还将加码：年底开发商需要归还的银行短期贷款、工程款、拖欠政府的各类税费以及土地出让金都将在第四季度结清。因此，可以预见的是，融资将成为第四季度房企的头等大事。

绿城风波挑动房企敏感神经

在中国地产业界，绿城集团一向被看作是借钱做生意的高手。绿城自登陆H股以来，每年的年度负债率几乎都不低于140%。

9月21日，各大媒体同时披露中国银监会业已展开对绿城集团信托业务的清查，“银监会要求直管的信托公司填写与绿城集团及关联企业开展房地产信托业务调查表，并根据项目运行情况注明风险判断意见。”

银监会指名道姓就涉及某一具体公司的信托业务进行调查，实属罕见，而这则消息甫一公布，便迅速在22日股市开盘后显示出爆炸效应。当日绿城跌17.35%至4.43港元，收报4.49港元，下跌幅度高达16.23%。

不但绿城失守，当日在港上市的房企股价几乎普遍同跌：恒大、碧桂园、富力、雅居乐、合生创展、合景泰富等跌幅均超10%，中国海外、龙湖、华润置地等跌幅近10%。

“蝴蝶效应”迅速蔓延，深沪两市的地产股亦不能独善其身，当日保利地产以6.94%的跌幅领衔，万科、招商地产等地产大盘跌幅均至5%以上，当天地产板块整体跌幅居所有板块首位，达3.93%。

绿城首席财务官冯征随后表示上述报道并不专业，并认为“公司所有金融信托业务均由合作的金融机构依正规手续报批，全部符合规定”。

但耐人寻思的是，一则未经证实的消息就能迅速掀动两地地产股价暴跌，显示出房企资金链已成惊弓之鸟、神经极其敏感脆弱。

房企整体债务状况不容乐观

除了直接可见的绿城风波之外，中国房企在资金链方面的焦虑，还有更加直观的表述。

9月26日，继中国房地产行业展望从稳定调为负面之后，标准普尔再次发布消息，称目前最扛不住销售额下降打击的6家开发商为：沿海家园、绿城中国、合生创展、上海证大、盛高置地、上置集团，如果2012年销售额下降10%，这6家房企就会“非常难受”。

同时，近2年来在资本市场业绩尚好的龙湖地产也不得不忧及资金安全：龙湖地产在最新公告中，宣称近期已将下半年的拿地策略做出了相关调整，由之前的适度拿地转变为暂缓拿地，公司的首要任务转变为保证现金流安全。

房企的整体债务状况不容乐观，据WIND数据更显示，过去一个月中，中国上市房企前50强市值缩水总计已超1800亿元。

同时，从此次财务部点名中涉及到的房企来看，其中不乏大型上市房企，足以看出目前房企紧张的资金链条和持续上升的经营风险，虽然多数涉名房企表示此次仅是由于会计细节上的偏差而轻微违规，但仍被外界怀疑是通过会计手段避税、融资，尤其在当前调控之下以此缓解资金压力。此次财政部加大了对房企的检查力度，在某种程度上配合限购、金融领域调控一起促使房地产调控进入全面化时代。

销售遇阻加剧

从今年下半年开始，房企融资环境全面紧缩。在房企传统的外源融资渠道被全面堵死的基础上，发行债券（如海外发行债券）、信托融资等主要的外源融资渠道也开始出现越来越紧的局面。因此，销售回款已成为房企主要的资金来源渠道。

而让房企们失望的是，销售遇阻现象同样在加剧。日前，106家上市公司房地产企业的半年报刚刚披露完毕，万科、金地、保利等几家A股龙头房企也随后就公布了9月份销售数据：万科9月份万科实现销售面积108万平方米，销售金额125.1亿元，同比2010年9月分别下降4.9%和12%；金地集团9月份实现签约面积31万平方米，同比减少37.6%，签约金额37.8亿元，同比减少36%；保利地产9月份实现签约面积58.75万平方米，同比下降33.14%，实现签约金额67.36亿元，同比下降26.21%。

据统计，上半年，上市房企整体资产负债率达到了72%，负债总额突破1.09万亿元，同比上涨41%。其中，最具杀伤力的流动负债已经占到负债总额的70.6%，同比上涨54%。

房企融资不惜成本

所以，为了扩大现金流，在销售这最后一跟稻草希望尽失的时候，大型房企们只好又回到千方百计融资的道上，可以看到，房企近期在融资方面动作重重、不惜成本。

10月9月晚间，中粮地产发布公告，表示将抛售其持有的招商证券投资性金融资产获利约4000万元，这是中粮地产继今年1月、3月后的第三次抛售该股票融资，补充流动资金的目的一目了然，但成本较高毋庸置疑。

无独有偶，就在中粮地产发布公告抛售股票的当日，包括万科、中航地产、名流置业等多家上市房企均发布融资公告。

万科10月为名下子公司进行三次担保融资约12亿元，提供全额连带责任担保；中航地产为下属子公司预计总计17.5亿元的银行贷款提供连带责任担保。

万通地产通过旗下基金获得近3.7亿元房地产信托融资，但却被疑为“代孕生子”。

平安信托一位人士告诉记者，在银行信贷实施名单制管理和信贷额度控制及回款速度减缓，特别是在资金成本整体上移的情况下，只有大型开发企业才能开拓多元融资渠道，通过票据、信托、企业债等方式融资，并且融资成本也在显著上升。所以，当前在地产行业，“缺钱、融资，并且是不计成本地融资”似乎已成为行业主流话语。

对此，巴曙松认为，当前民间融资利率拉高的主要力量之一，就是房地产企业基于高盈利预期以及调控会短期结束的政策预期进行的高成本融资，在货币政策不可能大幅放松时，这些房地产企业的洗牌不可避免。

对此，华泰证券地产分析师张平表示，地产行业属于资金密集型行业，加上它又是杠杆型的行业，本身也是金融业的一个组成部分，在一定意义上讲，房企缺资金将是一个永恒的状况。要让这个行业出现资金富裕的情况，只有一种可能，那就是销售非常好，同时行业又没有扩张的余地了。但这种情况同时到来的可能性几乎为零。

张平说，缺钱是房企的常态，但新情况是上游资金放水量骤减，“现在资金紧缺的状况，比以前加重了30%～40%。所以，在银行贷款、信托收紧等背景下，房企只要发现任何的融资机会，就一定会不惜成本。”

大型房企“洗牌”料加速

万联证券地产分析师黄鹏表示，绿城现象并不是只是个例，而是目前国内众多房企的缩影，由于资金问题被吞并、收购的中小房企已不胜枚举。

根据万联证券统计，截至10月上半月，房地产行业并购的案例已达90余起，已超过去年全年的并购数量。除被并购外，中小房企还通过抛售名下项目、转型矿业等其他手段躲避财务风险。

国家统计局数据显示，前三季度全国房地产投资额、到位资金、销售量等各项指标累计涨幅分别回落1.2%，0.7%和1.0%，这意味着调控效果逐渐得到深度体现，配合近期在金融、财税方面的政策调整，房企的资金情况还会恶化。

与此同时，上半年106家上市房企存货量上涨39%，达到9640亿元。这组数据意味着房企不但手头无钱，也难指望销售回款。

业内人士指出，这一方面势必促使行业加速洗牌，房企中资质较差、资金匮乏的面临出局危险，而前期销售状况较好，财务风险控制得当的房企会有新的发展机遇；另一方面，市场信心低落，微小的财务风险传出都会触动楼市神经，引起销售额、股价的下跌，形成资金恶性循环，在适当的时机房企或会选择深度降价，来扭转现状。

值得一提的是，与以往主要是中小房企破产不同，大型房企的破产和整合可能会成为本轮调整的标志性事件之一。

因为伴随融资环境的恶化，现在一些房企即使支付更高的融资成本，也难以获得资金支持，流动性压力日益加大。从目前的情况来看，中国的行业整合方式预计不仅会延续海外“以大整小”的模式，不少大型房企由于在顺周期时过度的土地储备扩张可能在当前的情形下面临被洗出的压力，因此，与以往不同，大型房企的破产和整合可能会成为本轮调整的标志性事件之一。

未来房企增长将依赖行业整合

巴曙松认为，中国房地产行业目前正逐步进入行业显著洗牌的阶段，即将面临第一次真正意义上的大调整。在行业景气周期的下行阶段，企业拥有稳健的资产负债表要比拥有一个亮丽的利润表更为重要。

总体上，基于短期内房地产行业基本面供给相对过剩的格局，即使考虑到2012年对需求抑制最直接的限购政策不再续期，或者限购政策的局部放松，然而未来一年或较长时间内房地产市场的供求结构已经发生重要变化。

在一系列约束政策的推动下，房地产将从居民财富配置的“超配资产”变成“标配资产”，房地产行业将一改过去10多年高成长的趋势性增长格局，房企的成长将主要来自于行业内的分化与整合所产生的经营效率的提高，从依赖地价与房价的上涨获得高毛利转向依赖综合开发能力的提高，完成从地产到房产的转变，最终成为以房产开发为核心的加工制造业。

平安证券研究员蔡大贵也认为，泥沙俱下淘真金，房企调整的方式和应对策略应在以下几方面着手：产业外资本进入房地产业的趋势将逆转；金融资本与产业资本的互动将可能激发部分上市房企发展策略变化；定位高端的房企将以品牌和效率而非扩张土地储备来实现企业价值的提升。