高利率与量价双降夹击 开发商面临两难抉择

近期，部分商业银行上调首套房贷款利率，折射出银行对于房地产未来走向的担忧；与此同时，受控于不断紧缩的信贷额度，不少银行严控房地产开发贷款，甚至上浮50%的开发贷款利率。处于利率高企和“量价双降”的夹击下，房地产行业将何去何从？

利率高企挤压利润房企面临“大洗牌”

国家统计局最新数据显示，9月份，70个大中城市新建商品住宅价格环比下降城市有17个，环比持平的城市有29个；同比涨幅回落的城市有59个。

中国银监会主席刘明康19日在CEO组织峰会上表示，最新的压力测试结果显示，即使房地产抵押品重度压力测试下跌40%，中国房地产贷款风险仍可控。

同日，海尔地产董事长卢铿在第二届地产金融创新峰会上表示，房地产业涉及五六十个行业，关联度极大，如果房价下跌五成，可能会对金融乃至经济产生较大影响。“目前房地产行业民间灰色融资非常厉害，加之各种成本全面上升，对房地产利润空间挤压明显。”

北京盛世神州资金董事长张民耕告诉记者，目前房地产利润率的下降已经是不争的事实。“以前开发能有部分利润，销售以后炒房还有一部分利润，可现在开发的利润要被投资商分享，而炒房的利润更是越来越少。大地产商实力强劲有竞争优势，小房地产商今后的发展更为艰难。”

“年底通常是银行和企业回收资金的时候，一些中小型房地产商或将遭遇资金链问题，很可能被大房地产商趁机并购。”中坤集团[简介 最新动态]董事长黄怒波说。

民建中央副主席辜胜阻表示，今年不少房地产企业遭遇了融资难题，在利率高企和“量价双降”夹缝中生存的房地产企业在年底或将面临“大洗牌”。

专家认为，当下房地产企业要调整心态，改变过去多年追求高利润、大规模发展的模式，降低发展速度，积极改进产品服务，提升产品质量。

旅游、养老或成市场方向

全国工商联房地产商会会长聂梅生认为，目前房地产交易量大幅下降，房地产价格出现松动，达到年初房地产调控的目标，也同时倒逼房地产企业开始思考转型道路。“在商品住宅受到较大挤压的时候，我们应该思考原来哪些价值发挥得不够，寻找"价值洼地"。”

聂梅生认为，目前国内房地产企业对于内需和消费挖掘不够，旅游地产、养老地产、商业地产等新方向潜力巨大。“仅国庆长假七天，全国零售和餐饮企业销售额就达近7000亿元，2010年旅游带动的产值更是达到1.2万亿元，旅游业是长期内需，也是地产业不错的投资方向。”

“在我国即将全面进入老龄化社会之时，养老产业也是房地产发展的新方向。”她说。

专家认为，目前中国城市化发展到一定阶段，房地产行业不能仅仅停留在商品住宅的开发层面，需要伴随城市开发、运营，进入城市化开发的第二阶段，积极发展商业地产。

“房地产业价值的新方向也是和经济转型密切相关的。”聂梅生表示，房地产业也要由原来的劳动力密集转向科技含量更高的新型经济体，带动新兴产业发展，一些省市开发的新经济区应成为房地产关注的重点。

今年开始，国家政策大量向公租房、保障房、廉租房倾斜。专家建议，房地产开发商还可以关注房地产管理方面的投资，未来国内需要的不仅是物业，而是大型的专业租赁管理公司。