房屋“养老金”陷困局 上海中宁大楼，一个普通的住宅楼，最近却成了新闻焦点。因为这幢建造于1983年的高层建筑从2003年开始便不断有外墙面水泥块坠落，最近一次更是险些造成车毁人亡。修，还是不修？小小的一个住宅楼难题折射出的却是上海乃至全国物业维修中的重大难题，这个题不破，15、20年后将可能集中爆发大规模的社会问题。 文本刊记者江南 从数十米的空中，大楼外墙面上大大小小的水泥砖块直坠地面，敲瘪防护棚、砸烂汽车玻璃……这不是某部好莱坞电影中的镜头，而是发生在上海市普陀区中宁大楼的真实场景，而且，这一幕已经陆续上演了3年之久。 小区物业经理虞振陆是最心焦的人。作为物业管理的第一责任人，他担心，时刻可能发生的伤亡事故会把他推上法庭。然而，再心焦他也无可奈何：由于大楼维修要动用超过300万元维修基金，所以业主大会否决了这一动议。 虞振陆只能每天抬头看看毁损得越来越厉害的大楼外墙面，祈祷“千万别出人命”！ 水泥块从天而降“家常便饭” 一到中宁大楼的物业办公室，虞振陆就从桌子底下搬出了五、六块贴着马赛克的水泥块。最大的一块让记者吓了一跳：长约30厘米、厚2~3厘米，一只手都拎不太动。更没想到的是，物业管理人员告诉记者，这根本不算什么，从大楼外墙掉落的水泥块比这大的有的是。 记者胆战心惊地绕大楼走了一圈，结果发现，大楼外墙面上的裸露部分面积十分惊人，最大的一块足有20多平方米，纵穿4、5个楼层。虞振陆指着空地上停放的车辆告诉记者，就在不久前，从楼上掉下的水泥块就把停放在地面的一辆轿车砸得面目全非，所幸当时车内没有人。 事实上，从2003年中宁大楼出现外墙面脱落以来，大大小小的水泥块“从天而降”已是家常便饭，“毁车不倦”更成了这里的流行词，要不是车辆大多买有保险，这几年光赔车少说也得赔出去十几万元。虞振陆告诉记者，这几年冬夏两季都让他过得胆战心惊：“一旦冬天出现下雨结冰，从外墙面脱落的大小水泥块就会像下雨一样从高空落下；而在夏天的台风暴雨中，严重的外墙脱落更是让人不敢在楼外停留。” 为了减少出现悲剧的概率，物业公司也算是动足了脑筋。比如，制作了一批蓝底白字的告示牌贴在每个墙面上：“墙面松动，请勿靠近”；在特别危险的几个地方，用红白小旗拉起了安全隔离线，提醒大家远离这一地带；在夹在两栋裙楼之间的残疾人坡道上，物业还花了8000多元搭了个防护棚。 正是这个防护棚“救”了一条人命。虞振陆指着防护棚上一块明显的瘪痕说，残疾人坡道上空是一排阳台，阳台立面转角处的剥落情况格外严重，有一次一大块水泥块从某个阳台上剥落下来，正好砸在防护棚的边上，而有个居民此时正从那里通过，“当时那个悬啊！如果没有防护棚，后果不敢想象。但就是这样，他还被弹下来的水泥碎块溅伤了，还好只碰破点皮。” 小区物业曾委托鉴定机构对大楼外墙立面进行查勘，结果发现：大楼起壳和裂缝面积大于外墙面的30%，且阳台立面基本都已起壳，随时有下坠危险；建议大修。前不久，在市房地局的督促下，上海市房科院下属的检测中心又派人过来初步看了下，虞振陆告诉记者，“检测员都吓倒了，说是起壳面积已经在50%以上了，而且还警告我们千万不要再去铲了，否则墙面可能会像雪崩一样成片成片地掉下来。” 300万维修费吓退“和谐”业主 在虞振陆看来，中宁大楼小区算是上海滩上最和谐的小区之一了。 中宁大楼始建于1983年，是上海一些“委办局”为职工造的福利房。“当时30层楼高的高层可稀罕了，建造时碰到了不少难题，所以直到1993年才竣工。” 虞振陆不无骄傲地说，“那时候电梯都只有到24楼的，我们这30楼的电梯还是到国外去定做的。”所以，在当时的客观情况下，能住进来的至少也得是个“科长”。 由于业主大多有点身份，不少人又是在同一个单位，而且物业公司也是“委办局”自办的，所以中宁的管理一直比较顺当，“大家抬头不见低头见，都好说话。别的不说，我们这里的物业管理费收缴率是100%，全上海有几个小区能做到？” 可是，这个小区的“和谐”，最终也“败”在了高额的维修费用上，“谁也想不到修一下大楼外墙要花这么多钱？” 据了解，早在2000年，大楼就出现了外墙面脱落的迹象。由于钱不多，政策上也比较宽松，大楼的“ 开发商”——“委办局”总会拨一笔资金用于维修。所以，谁也没有想到会有大规模使用维修基金的情况发生。2003年，大楼外墙面脱落情况加剧，恰在此时，对“委办局”的审计工作也空前强化，要“委办局”再拨款维修“师出无名”。物业公司和业主们这才意识到——维修，要自己掏钱了。 好在这个“和谐”的小区，物业公司并不存着“宰”业主的心思。本着节约资金的想法，物业公司在有关专业单位的指导下，设计了用空中吊篮进行施工的方案，费用可以控制在100万元以内。然而，施工方实地查看以后，“害怕”得拒绝了这笔业务，理由是“墙面松动这么严重，随时有可能在施工的时候引发更高楼层的外墙面剥落，到时候砸在吊篮上，施工人员的安全都没保障。” 无奈之下，物业公司和业委会决定采用传统的脚手架维修法。没想到，有关方面初步估算的结果就是维修费用至少要300万元。 300万元是什么概念？中宁大楼共有336户业主，每户要承担的维修费用在8000元到10000元左右，基本上掏空了所有人家缴纳的维修基金。对于第一次使用维修基金的人们来说，这一结果的确难以接受，“维修基金用光了，以后怎么办？”。结果，业主大会上，尽管有64.28%的业主投票同意维修，但根据《物业管理条例》和《上海市住宅物业管理规定》，专项维修资金的使用，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过——64.28%，还是差了一步。 政府出钱还是业主筹资？ 业主投票的结果搁置了中宁大楼的维修计划，但身为物业管理第一人责任人的虞振陆却不敢放弃努力。 物业公司和业委会向市、区、街道各级房地部门都打了报告，要求把中宁大楼维修工程纳入政府的旧房改造计划；还向“委办局”提出了财力支持的要求，理由是“当年施工可能存在质量问题，开发单位有责任承担维修义务。” 然而，结果至今难以预料。据了解，由于中宁大楼属于系统内售后公房，净房款(刨去维修基金和相关费用后的售房款)全部划拨给了“委办局”，因此于法于理都不能强求政府支付维修费用；“委办局”则表示，愿意承担维修费用，但必须“师出有名”，要有相关机构出具的证明，证明大楼外墙面脱落与建筑质量有关，然而由于相关质量检测标准存在明显的滞后问题，鉴定机构也未必能够拿出铁板钉钉的证明。 令人玩味的是，记者从虞振陆的态度中发现，现在的他宁愿把希望寄托在政府或“委办局”身上，也不愿再去游说业主支持维修。 问题出在维修基金“断炊”之后的续筹上。原来，《上海市商品住宅维修基金管理办法》明确规定，“一幢或者一个门号住宅的维修基金余额不足首期维修基金的30%时，业主委员会应当向该幢或者该门号住宅的业主再次筹集维修基金。具体筹集工作由业主委员会或者其委托的业主小组实施。” 虞振陆表示，看到这一规定，他的心就凉了，“现在即使有超过三分之二的业主赞成维修方案，我们也不敢启动维修工程。”他说，动用300万元之后，小区维修基金余额肯定会远远低于首期维修金的30%；也就是说，维修工程一启动，业委会就可能要出面向全体业主再次筹钱。 虞振陆认为，让没有强制力的业委会去向每家人家筹钱，难度可想而知；而续筹问题解决不掉，要动用300万维修基金，房地部门和银行方面也不会通过。最令人头疼的是，本来就是义务劳动的业委会恐怕都会自行解散，“谁会愿意当这样的业委会主任？”